The mixed use puzzel op een postzegel

Project Kavel 1N2

Op 28 mei dit jaar is het feestelijke startsein gegeven voor het project Kavel 1N2, ook wel genoemd ‘Gare du Nord’ in Amsterdam. Hier realiseert Heddes, in opdracht van Blauwhoed en AM (gezamenlijk de combinatie CZAN) huur- en studentenwoningen, een hotel en een 2-laagse parkeergarage.

Om nog preciezer te zijn: met 361 huurwoningen, waarvan 177 studenten–eenheden, een hotel met 302 kamers en een parkeergarage met 140 parkeerplaatsen, een fors project dus. De betrokken architect is bureau Klunder Architecten. De verwachte oplevering is eind 2021. De bouwlocatie ligt zeer centraal in de hoofdstad, namelijk naast Station Noord, het beginpunt van de bekende Noord-Zuidlijn. Dat het een bijzonder project is, mag duidelijk zijn, gezien de binnenstedelijke locatie, de omvang ervan, maar zeker ook de zeer beperkte grootte van de kavel. Dat laatste brengt ook logistiek een uitdaging met zich mee; ‘bouwen op een postzegel’. Over de realisatie van dit project, ook wel een ‘mixed use project’ genoemd, de uitdagingen vooraf én tijdens de bouw, spraken we met Eelco Siersema (Woningstichting De Key) en met Wim Looijen (AM Noordwest, tevens CZAN). Ook het belang van een goede samenwerking met Heddes Bouw & Ontwikkeling komt aan bod.

De Key; Eigenzinnig en herkenbaar

Op het mixed use project Gare du Nord in Amsterdam is de sociale huisvesting voor woonstarters ook zichtbaar aanwezig. Woningstichting De Key neemt in dit project 177 studentenwoningen af van ontwikkelaar CZAN. “We zijn met behoorlijk wat woningen al goed vertegenwoordigd in dit deel van Amsterdam Noord, maar deze 177 woningen passen heel goed in onze koers”, aldus Eelco Siersema, directeur vastgoed van De Key. Deze focust zich sinds 2015 op ‘woonstarters’. Dat zijn mensen die hun eerste stappen op de woningmarkt zetten, te weten studenten en jongeren. En waar de woningen voor starters in ‘mixed-use’ gebouwen gecombineerd kunnen worden met andere functies en doelgroepen, zoals dat door CZAN is gelukt in dit project Gare du Nord, geeft dat een enorme meerwaarde. Er is niet één groot monofunctioneel volume, maar een grote mate van diversiteit, wat bijdraagt aan de dynamiek en leefbaarheid van de omgeving. De Key heeft aansluiting gevonden bij dit project op het moment dat haar koers steeds duidelijker werd. Het doel is gesteld om tussen 2015 en 2025 netto minimaal 6.000 woningen toe te voegen; “En we zijn al over de helft”, geeft Eelco enthousiast aan. In deze ambitie is ook rekening gehouden met de vervanging van tijdelijke huisvesting naar opnieuw tijdelijke en permanente huisvesting. Er is dus volop werk te doen, en om die reden staat De Key zeker open om ontwikkelingen samen op te pakken. Door samenwerking kan meer van een grondpositie gemaakt worden. De getallen van alle woningcorporaties gezamenlijk in Amsterdam geven aan dat er voldoende planvoorraad is, maar om daadwerkelijk tot realisatie te komen is nog een hele opgave. ~~ Ondanks de medewerking van alle partijen blijven de uitdagingen groot. Alle instrumenten moeten ingezet worden om de voortgang erin te houden. Een actie van de woningcorporaties om de verhuurdersheffing wederom ter discussie te stellen bij het Rijk hoort hier zeker bij, ook namens De Key. Een ander belangrijk instrument voor De Key is het verkopen van bestaand bezit, vooral wanneer daardoor de strategische focus van De Key versterkt wordt. Deze actieve tak van sport draagt bij aan voldoende middelen voor nieuwbouw in de kernregio.

Ook het bevorderen van voldoende doorstroming is een belangrijk speerpunt voor De Key. Voor studentenwoningen is een tijdelijk contract gebruikelijk, maar voor de woonstarters die nu gaan huren bij De Key geldt ook een tijdelijk contract van 5 jaar. De woningen zijn tenslotte bedoeld voor woonstarters. Maar met een relatief hoge gemiddelde leeftijd onder de huurders van De Key, blijft het een uitdaging om de doorstroming op gang te houden. Binnen De Key wordt dagelijks gewerkt om de organisatie mee te laten bewegen met alle ontwikkelingen in de volkshuisvesting en bouw en vastgoed. Vanaf 2015 is gewerkt aan een “vastgoedhuis met heldere contouren”. Eelco legt uit dat dit bedoeld is om een crisisbestendige organisatie te bouwen, waarbij mensen die flexibel zijn, kunnen worden ingezet tussen renovatie en nieuwbouw. “Maar flexibiliteit is ook een integraal onderdeel geworden van onze arbeidsvoorwaarden. We vinden het belangrijk om hierin een verschil te maken en zo goede mensen aan ons te binden”. De Key doet dit door een “eigenzinnige en herkenbare koers te varen”. Er wordt voornamelijk gewerkt binnen de ring van de dynamische stad Amsterdam. Mensen kiezen steeds bewuster voor een gezonde balans en willen graag uitgedaagd worden met veel dynamiek in een inspirerende omgeving. Voor Heddes Bouw & Ontwikkeling een belangrijke reden om aan het ambitieuze project Kavel 1N2 oftewel Gare du Nord te beginnen. De multidisciplinaire aanpak van het enorme project op deze postzegellocatie is voor Heddes ook een unieke uitdaging: twee hotels, 177 studentenwoningen, commerciële ruimten, 184 middenhuur woningen, 140 ondergrondse parkeerplaatsen en dat allemaal op een stukje grond waar je snel overheen kijkt. De bouwkraan van bijna 100 meter hoog is net neergezet en de ruwbouwwerkzaamheden voor de kelder zijn in volle gang. Voor De Key is het project een mooi voorbeeld van hoe het óók kan; een mooi gebouw met grote toekomstwaarde dat bijdraagt aan de leefbaarheid van de omgeving. De Key werkt samen met Heddes Bouw & Ontwikkeling aan dit project voor de sociale volkshuisvesting.


De mixed use puzzel

CZAN, een samenwerking van AM en Blauwhoed, is al jaren ontwikkelaar in Amsterdam Noord. Aan de nieuwe woonwijk Noorderkwartier wordt volop gebouwd en op korte termijn start daar de bouw van 388 studentenwoningen. De realisatie van het woongebouw met 288 sociale huurwoningen op kavel Z1 wordt binnenkort gestart. CZAN heeft ook het project dat omgedoopt is tot Gare du Nord ontwikkeld. We spreken met Wim Looijen, adjunct directeur AM Noordwest en als directielid van CZAN samen met projectontwikkelaar Jeroen van de Tas (AM) betrokken bij alle dagelijkse inspanningen in dit complexe en ambitieuze ‘mixed use project’ van 184 huurappartementen voor Altera, 177 studentenwoningen voor De Key en twee 4-sterren hotels met 304 kamers voor WIN hotels. Deze combinatie van functies staat op een 2 laagse parkeergarage naast het busstation aan de IJdoornlaan in Amsterdam Noord. Er spelen bij deze ontwikkeling heel veel factoren tegelijk mee: er zijn belangen van veel verschillende partijen en die moeten allemaal integraal worden afgewogen. “Je bent op zoek naar de juiste balans voor alle betrokkenen; de oplossing waarbij elke functie de ander versterkt. Dit is echt een hele puzzel.” Er is nagedacht over koop- en /of huurwoningen in relatie tot de mogelijkheden in de planning. “Kun je een voorverkoop traject inpassen in deze complexe opgave? En is er nagedacht over wat de ontzettend kleine kavel voor invloed heeft op het programma? De invloeden vanuit de omgeving bepalen soms de beste plek voor een functie. Zo spelen de wensen van de eindgebruikers en beleggers een grote rol, maar ook de belasting van het geluid op de gevel.” aldus Wim. Klunder Architecten is een partner in het project die wat Wim betreft heel goed meedoet om deze integrale ‘mixed use puzzel’ op te lossen. “Het heeft geholpen dat iedereen van goede wil is; eind vorig jaar moest alles in de ‘pressure cooker’ om tot de eindoplossing te komen, en dat is gelukt. Zowel Altera, als De Key en WIN hotels, maar ook de Gemeente Amsterdam hebben hun inbreng gehad in het gezamenlijk oplossen van de puzzel.”

''...het enorme project op deze postzegellocatie is voor Heddes een unieke uitdaging.''


Heddes is vanaf de Definitief Ontwerp fase bij het project betrokken. “We zochten een partij met de houding: ‘we hebben er zin in!’ En in Heddes hebben we die gevonden”, vertelt Wim. “De juiste mindset is nodig om deze complexe en integrale opgave aan te gaan.” Het hebben van een duidelijk en nuchter plan van aanpak spreekt de ontwikkelaars aan. “Van belang is dat Heddes de kwaliteiten van een goede woningbouwer en een goede hotelbouwer in huis heeft. De ‘mixed use’ uitdagingen zitten naast het ontwikkelen ook in het bouwen, en daar heeft Heddes verstand van.” legt hij uit. Wat de inbreng in een bouwteam betreft moet het vooral gaan over de integrale aanpak. Spontaan ontstond het idee, dat er naast het programma van eisen van de huurders, kopers of beleggers, ook een programma van eisen van de bouwer zou kunnen zijn. “Wat is voor de bouwer nu maatgevend van belang?”. Door het bespreken van deze belangen komen ze boven tafel en worden ze op het juiste moment besproken. Het gezamenlijk aandacht geven, op het juiste moment aan de juiste belangen, zorgt voor een proactieve houding van iedereen aan tafel.

Met ‘mixed use projecten’ zoals Gare du Nord geven AM en Blauwhoed invulling aan een aantal uitdagingen in de huidige woon- en vastgoedmarkt. Er wordt door de ontwikkelteams meer integraal afgewogen en in gesprekken met gemeenten wordt gezocht naar de juiste balans. Iedereen moet een beetje water bij de wijn doen, maar er moet wel naar de beste oplossing voor iedereen gezocht worden. Op de juiste plek, met de juiste hoeveelheden functies ontwikkelen en combineren is daarbij de opgave van vandaag. Voor het bereiken van een inclusieve stad speelt wat Wim betreft vooral de schaal waarop dit gebeurt een grote rol. Wanneer dit op ‘portiekniveau’ gebeurt bereik je misschien minder en kost het meer. Daar moet je tijdig samen afwegingen in maken.

''Modulair toepassen van bouwconcepten draagt bij aan de betaalbaarheid van woningen.''


Op de vraag in hoeverre we samen zorgen voor betaalbaarheid, komt een aantal maatregelen. “Het meer inzetten van de kennis en ervaring van de bouwers op het juiste moment moet een groter effect gaan krijgen. Een centrale vraagstelling aan het bouwteam moet zijn, welke factoren het grootste effect op de maakbaarheid en daarmee op de kosten hebben. Ook het meer inzetten van geïndustrialiseerd en modulair toepassen van bouwconcepten draagt bij aan de betaalbaarheid van woningen. Het scheelt veel in tijd, en op veel plekken in de stad is modulair bouwen de enige manier om er überhaupt te komen. Bij grondgebonden woningen is het toepassen van deze concepten veel gebruikelijker.” vertelt hij. Wim is tevens de mening toegedaan, dat we daar bij gestapelde bouw met elkaar best nog wat stappen kunnen zetten, “Alhoewel de optelsom van alle eisen een hoop impact heeft op de uiteindelijke oplossing”. De bouw komt de grond uit en het verloopt goed. Wim ervaart het maken van afspraken met Heddes en het communiceren over het verloop van het project als erg prettig. “Er is bij alle partners in het team veel commitment en dat maakt het tot een succesvol project. Bij deze integrale, binnenstedelijke ‘mixed use’ opgave hebben alle radertjes invloed op elkaar en Heddes past hier goed in.” besluit Wim.

4

Heading

Op 28 mei dit jaar is het feestelijke startsein gegeven voor het project Kavel 1N2, ook wel genoemd ‘Gare du Nord’ in Amsterdam. Hier realiseert Heddes, in opdracht van Blauwhoed en AM (gezamenlijk de combinatie CZAN) huur- en studentenwoningen, een hotel en een 2-laagse parkeergarage.

What’s a Rich Text element?

The rich text element allows you to create and format headings, paragraphs, blockquotes, images, and video all in one place instead of having to add and format them individually. Just double-click and easily create content.

Static and dynamic content editing

A rich text element can be used with static or dynamic content. For static content, just drop it into any page and begin editing. For dynamic content, add a rich text field to any collection and then connect a rich text element to that field in the settings panel. Voila!

How to customize formatting for each rich text

Headings, paragraphs, blockquotes, figures, images, and figure captions can all be styled after a class is added to the rich text element using the "When inside of" nested selector system.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Suspendisse varius enim in eros elementum tristique. Duis cursus, mi quis viverra ornare, eros dolor interdum nulla, ut commodo diam libero vitae erat. Aenean faucibus nibh et justo cursus id rutrum lorem imperdiet. Nunc ut sem vitae risus tristique posuere.